备受置业者期盼的现房销售制度迎来加速推进的重要时刻。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。这份现房销售新政从销售模式、土地供应、金融支持3个方面系统部署，从源头化解交付风险，推动房地产行业告别高周转旧路径，标志着我国商品房交易制度迎来系统性重构，从“预售为主”迈向“预售与现房销售并行、监管全面强化”的新阶段。

有力有序推进现房销售

《通知》明确，新出让土地、已出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的在建项目，鼓励房企实行现房销售，也可以继续沿用原有预售政策，保障存量项目平稳过渡。

对于仍然选择预售的项目，将提高预售门槛，预售商品房单体建筑必须完成主体结构封顶。购房者缴纳的首付款、按揭贷款全部纳入资金监管账户，杜绝资金被随意挪用。同时，推行现房销售定金监管制度，推广“交房即交证”，实现房屋交付时同步办理不动产权证，全方位压缩交易风险空间。

58安居客研究院院长张波在接受记者采访时表示，本次商品房销售相关制度调整，标志着行业从“高周转预售模式”向“稳交付、现房为主”转型，也是加快构建房地产发展新模式的重要一步。《通知》以“稳中求进、先立后破”为总基调，旨在防范交付风险、维护购房人合法权益，从根本上化解烂尾隐患。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示：“销售制度改革是构建房地产发展新模式的关键一环。过去预售制度支撑了房地产快速扩张，但也积累了交付风险，本次改革兼顾购房者权益保护和行业平稳运行，顺应了市场供求关系发生重大变化的现实。”

北京消费者林女士向记者坦言，她曾经见过周边楼盘延期交付，对于期房一直心存顾虑：“买期房只能看沙盘和效果图，小区绿化、户型细节全靠想象。现房销售所见即所得，能实地看到房子质量、楼间距、配套设施，买房人心里踏实多了。”

双轨并行守护购房安全

“现房销售是行业长期大趋势，但不能简单地采取一刀切的方式全面推开，必须要有金融、监管等配套制度协同，才能够平衡风险防控与行业流动性。”张波对记者表示，此次政策并未直接取消预售制度，而是将防范交付风险、保护购房人合法权益，从过去的原则性导向转化为全流程可执行的硬约束。这并非单一的政策修补，而是围绕土地、建设、资金、金融、不动产登记的全链条协同设计。

具体来看，实行预售的项目，单体建筑必须完成主体结构封顶才可申请预售许可，相较于此前多地执行的达到结构“正负零”即可办理预售的标准，项目工程进度要求明显提高。购房资金，包括首付款、银行按揭贷款，必须全额存入专门的资金监管账户，只有项目完成竣工验收、配套设施达到交付条件，才能够解除监管。房企如出现逾期交付，购房者拥有解除合同的权利，开发商需要退还全部购房资金并承担相应违约责任。此外，配套信贷政策同步调整，预售项目的个人住房贷款，将在项目完成竣工备案后再行放款，告别“房子没交付，贷款先行还”的原有机制，从资金源头对房企形成刚性约束。

中指研究院政策研究总监陈文静在接受记者采访时说：“现房销售的最大优势在于消除信息不对称，购房者不用再对着沙盘‘盲盒式买房’。但客观来看，全面切换现房销售，会对土地供给、房企资金、新房供应规模带来压力。因此，政策采取‘现房优先、预售受限’双轨并行机制，既推动改革向前走又避免市场出现供给剧烈波动。预售并不会立刻消失，但是它的风险防火墙被层层加高，预售模式的风险被大幅压缩。”

行业加速转向品质提升

记者了解到，当前一线及强二线城市已有部分地块以试点形式探索现房销售；部分三四线城市也已具备更大范围推广现房销售的市场条件。例如，深圳在部分核心地块出让环节，直接将现房销售列为出让要求；广州南沙推出现房销售承诺制度，对自愿采用现房销售的房企，适度放宽土地出让金缴纳时限；湖北荆门此前明确，新出让土地原则上实施现房销售；安徽合肥、芜湖也已启动现房销售相关试点工作。

记者走访了北京多家房产中介门店，有中介经纪人告诉记者，近期前来咨询、预约看房的客户数量明显上涨，不少购房者会主动优先挑选现房房源，购房意愿有所增强。

在采访中，购房者刘先生向记者道出自身顾虑：“现房看得见摸得着，风险更低。但政策实施后，我担心市场上可选的现房房源会缩减，部分现房项目价格可能会随之走高。”

“在新政影响下，部分城市新增商品房供应节奏或将出现阶段性放缓，现房导向下开发周期拉长，会对新增供给形成一定影响。”张波分析认为，但现房销售能够有效修复市场购房信心。结合安居客平台线上行为数据，近几年用户找房咨询中，项目能否按时交付的搜索、咨询关注度持续走高，政策直接回应了购房者最核心的现实焦虑。

张波表示，从中长期维度来看，行业会进一步告别规模高周转逻辑，加速转向品质驱动。政策将倒逼房企弱化高杠杆扩张思维，把资源投向产品打磨与交付保障，未来房企的核心竞争力将更多地聚焦于交付能力和产品力两大维度，行业分化会持续加剧。